Retail Inmobiliario en USA.

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Retail Inmobiliario en USA.

El Artículo de RETAIL DIVE, explica situación del Retail Inmobiliario en USA.

Se menciona el concepto de REIT, para una mejor precisión, adjunto los conceptos que define el BCR DE PERÚ.

BANCO CENTRAL DE RESERVA DEL PERÚ

RECUADRO 5

DESARROLLO DEL FIRBI Y FIBRA COMO VEHÍCULOS DE INVERSIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Los fondos de inversión en bienes inmuebles (FIRBI) y los fideicomisos de titulización para inversión en renta de bienes inmuebles (FIBRA) son vehículos de inversión cuya finalidad es la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen a su arrendamiento u otra forma onerosa de cesión en uso.

El origen de los FIRBI y los FIBRA son los Real Estate Investment Trusts (REITS).

Este tipo de vehículos de inversión son globalmente reconocidos y se negocian en 38 países a través de sus respectivos mecanismos centralizados. Los REITS son patrimonios fideicometidos que invierten principalmente en activos inmobiliarios, tales como edificaciones industriales, ofi cinas comerciales, hoteles, residencias, entre otros. Una de sus principales características es que deben distribuir la mayor parte de los resultados obtenidos entre sus partícipes, lo que los convierte en un instrumento atractivo para inversionistas que buscan percibir una renta periódica por sus inversiones.

Entre los requisitos de ambos vehículos de inversión, destacan los siguientes:

(i) sus cuotas de participación deben ser colocadas necesariamente mediante oferta pública primaria, a por lo menos 10 inversionistas no vinculados entre sí;

(ii) deben orientar al menos el 70% del patrimonio o fondo administrado a la adquisición y construcción de inmuebles para arrendamiento o alguna otra forma de sesión en uso;

(iii) las inversiones deben tener un horizonte de al menos 4 años;

(iv) deben evitar la especulación en el mercado inmobiliario; y (v) deben distribuir entre sus partícipes al menos el 95% de las utilidades obtenidas en el ejercicio.

El funcionamiento de los FIRBI y los FIBRA es similar. Ambos vehículos de inversión pueden iniciar con un aporte de activos monetarios o de algún inmueble por parte de un inversionista fundador, el cual a su vez puede ser el gestor o un inversionista no relacionado a la gestión del vehículo de inversión.

Estos vehículos de inversión se constituyen con un plan de negocios, materializado en un reglamento de inversión o contrato de fideicomiso para emitir cuotas de participación que podrán ser adquiridas por individuos que deseen invertir en el mismo. Dichas cuotas se podrán negociar en el mercado secundario de un mecanismo centralizado y, en la medida que los inmuebles en que invierte el fondo o patrimonio generen rentas, las cuotas incrementarán su valor.

FUNCIONAMIENTO DE LOS FIRBI/FIBRA

La principal diferencia entre ambos vehículos de inversión es el gestor de los mismos. Los FIRBI son fondos de inversión administrados por una sociedad administradora de fondos (SAFI), mientras que los FIBRA son fideicomisos de titulización donde el gestor es una sociedad titulizadora y que además cuentan con un comité administrador que aprueba las decisiones de inversión.

En términos comparativos, un FIRBI conlleva menores costos que los de un FIBRA, asociados a la participación de un fiduciario; sin embargo, al depender del respaldo económico de la SAFI, un FIRBI puede implicar un mayor riesgo de contraparte que un FIBRA para los inversionistas que adquieran cuotas de participación de ese vehículo de inversión, en caso de insolvencia de la SAFI.

Actualmente, el esquema de los FIRBI y los FIBRA no está muy desarrollado en el Perú. De acuerdo a información de la SMV, Diviso SAFI y Fondos Sura SAF están gestionando FIRBI desde el año 2016. Diviso SAFI estructuró un FIRBI de hasta US$ 30 millones, habiendo colocado cuotas de participación por aproximadamente US$ 10 millones, mientras que Fondos Sura SAF estructuró un FIRBI de US$ 100 millones, del cual ha colocado cuotas por un valor de US$ 13,6 millones.

De otro lado, desde el año 2008, Larraín Vial SAFI ha estructurado dos vehículos de inversión similares al FIRBI (aunque estrictamente no lo son, pues no colocaron sus cuotas de participación mediante oferta pública primaria), habiendo realizado exitosamente la venta de su primer fondo por US$ 35 millones a inicios del año 2016. Entre las normas recientemente aprobadas para incentivar el desarrollo de ambos vehículos de inversión, destacan el Decreto Legislativo N° 1262 y la Ley N° 30532. La primera incorpora los certifi cados de participación en FIRBI y FIBRA como instrumentos exonerados del impuesto a la ganancia de capital y no tienen restricción de tenencias (como máximo 10% del patrimonio del fondo o fideicomiso) para acceder a dicha exoneración, en la medida que cuenten con suficiente liquidez en el mercado bursátil28. Por su parte, la segunda norma difiere el pago del impuesto a la renta por el aporte de inmuebles en el caso de los FIBRA y establece una tasa de impuesto a la renta del 5% (antes era 28%) para las personas naturales que inviertan en FIRBI y FIBRA.

El 27 de abril de 2017, la SMV publicó una resolución que modifica el Reglamento de los Procesos de Titulización de Activos y el Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras, el cual flexibiliza los requisitos de los FIRBI y FIBRA. De un lado, el requisito referido a que la inversión en activos inmobiliarios alcance al menos el 70% del patrimonio del fondo será exigible luego de 12 meses desde la colocación primaria de los certificados de participación, lo que permitirá que los gestores cuenten con tiempo suficiente para identificar y realizar una inversión, teniendo en consideración los resultados de la colocación primaria.

De otro lado, para efectos de la distribución de dividendos, se pasa de un concepto de utilidad neta contable a uno de utilidad neta “distribuible”, asociada a las entradas y salidas netas de efectivo. Ello es particularmente relevante, ya que la generación de una utilidad contable no necesariamente implica una entrada de efectivo de la misma magnitud, por lo que previo a la modificación era posible que el FIRBI o FIBRA no pueda cumplir con la distribución de dividendos mínima exigida. 28 Los certifi cados de participación en FIRBI y FIBRA tienen “presencia bursátil” si cuentan con una negociación mínima de S/ 16 200 diarios en al menos 27 de las últimas 180 ruedas de

Cabe indicar que las medidas señaladas anteriormente son similares a las adoptadas en México entre los años 2003 y 2011 cuando se constituyó el primer FIRBI, el cual a la fecha tiene una capitalización bursátil de más de US$ 4,700 millones.

Durante los últimos años, esos vehículos de inversión han generado a sus inversionistas retornos históricos entre 5,5% y 8,4%, por lo que han demostrado ser una forma atractiva de inversión en el mercado inmobiliario mexicano.

Se espera que un mayor número de gestores ingresen al mercado inmobiliario utilizando estos vehículos de inversión a medida que se familiaricen con la nueva regulación que promueve su desarrollo.

Asimismo, la reciente amnistía para la repatriación de capitales puede ser una importante fuente de recursos para el fondeo de estos vehículos de inversión, lo que podría impulsar un mayor dinamismo en el mercado inmobiliario.

Luego de las definiciones del BCR, comparto con Uds. el artículo de RETAIL DIVE

PUBLICACIÓN DE RETAIL DIVE

Los centros comerciales promocionan los cambios propuestos a las reglas de REIT como buenos para los minoristas

Pero la legislación que alteraría la política fiscal de larga data y facilitaría a los propietarios comprar a sus inquilinos es más probable que sea un intento de salvar el centro comercial.

RETAIL DIVE

Daphne Howland@daphnehowland

Más minoristas podrían terminar en las arcas de los propietarios de sus centros comerciales si un proyecto de ley presentado en la Cámara de Representantes de Estados Unidos el mes pasado gana terreno. Los cambios propuestos a las reglas idiosincrásicas que rigen los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa, que cuentan con apoyo bipartidista, se promocionan como buenos para los minoristas, aunque hasta ahora los patrocinadores son en su mayoría propietarios y sus grupos industriales.

El texto de reserva de la legislación desmiente cuán radicalmente cambiaría las reglas de impuestos REIT. Esos ya son complejos y conllevan una serie de limitaciones sobre sus operaciones, aunque a cambio hay una buena compensación: los REIT también están en gran parte exentos de impuestos. Si un REIT no cumple con las reglas, se sale del “estado REIT” y puede ser responsable de una considerable factura de impuesto sobre la renta de las empresas.

La extraña estructura con sus reglas bizantinas, ideada hace seis décadas para abrir oportunidades de inversión inmobiliaria para los inversores comunes , es lo que hace que un REIT, como un bono, sea una inversión atractiva para los jubilados y otras personas que quieren invertir su dinero en algo menos riesgoso que el mercado de valores.

Scott Silver, un abogado que representa a muchos de esos inversores, advirtió contra el riesgo que enfrentan los minoristas y los centros comerciales.

“Siempre vemos esto en un mercado a la baja, que los bancos y los inversionistas institucionales buscan formas de transferir ese riesgo a más inversionistas desprevenidos y protegerse”, dijo Silver por teléfono. “Entonces, en cualquier momento en tiempos de problemas, cuando aflojas las restricciones para crear una mayor exposición de mamá y papá, estás permitiendo que Wall Street ponga el riesgo en Main Street. Aún extiendes la vida de un centro comercial, pero no cambiará el resultado final es que los negocios se hunden, en este juego de la papa caliente. Pones [el riesgo] en Ethel, de 80 años, que solo quería comprar un bono pagando el 5% “.

Ha habido otros cambios en el código de impuestos REIT durante los últimos 60 años. El proyecto de ley actual dejaría intactas algunas reglas estrictas, incluido el requisito de que al menos el 75 % de los ingresos brutos de un REIT provenga de la actividad relacionada con bienes raíces (como el alquiler) y que solo el 5% de ellos pueden ser ingresos no calificados (como ingresos generados por un minorista propiedad de un centro comercial).

Aún así, los cambios que se están considerando en Capitol Hill podrían promover la disrupción en curso del modelo comercial fundamental del centro comercial. En esencia, eso implica llenar su espacio con inquilinos que van y vienen a medida que pasan los años; renovar los arrendamientos y aumentar el alquiler, o incorporar nuevos inquilinos cuando finalizan los arrendamientos; todo el tiempo cobrando el alquiler en efectivo.

“Los REIT fueron originalmente pensados para actuar como un fondo mutuo para bienes raíces para que los inversionistas individuales pudieran participar en una cartera diversificada de riesgo relativamente bajo pero administrada profesionalmente”, dijo Michael Jerbich, presidente de B. Riley Real Estate, por correo electrónico. “A cambio, los REIT se beneficiaron de ciertas exenciones fiscales federales. Cambiar fundamentalmente la estructura de los REIT para operar más como una corporación sujeta a impuestos hace que uno se pregunte si el gobierno finalmente buscará limitar o revertir esos beneficios fiscales. También podría significar que los accionistas están expuestos a mayor riesgo, pero a menudo un mayor riesgo puede proporcionar una mayor recompensa “.

https://www.retaildive.com/news/malls-tout-proposed-changes-to-reit-rules-as-good-for-retailers/597306/

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