OUTLET CENTERS, reaccionan mejor y más rápido

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OUTLET CENTERS, reaccionan mejor y más rápido

El Consejo Internacional de Centros Comerciales, el 1 de Marzo, publicó un reporte que sostiene que los OUTLET CENTERS, reacciona mejor y más rápido…. Comparto con Uds…. es una visión que tiene que evaluarse.
SCT
Los Centros Outlet
tienen algunas ventajas
derivadas de COVID

1 de marzo de 2021
Con sus abundantes espacios al aire libre y amplio espacio para el distanciamiento social, los CENTROS COMERCIALES OUTLET se están recuperando mejor que los centros interiores.
Aunque no son inmunes a los males que obligan al comercio minorista físico a reinventarse, los puntos de venta se han adaptado rápidamente a la nueva realidad, a veces de manera sorprendente.

“Existe un tema constante de retroalimentación minorista, tanto en los EE. UU. Como a nivel internacional, de que los compradores de tiendas minoristas regresan más rápido y gastan más que antes”, dijo el director de TORG, David Hinkle. “Los consumidores les están diciendo a los propietarios que quieren comprar donde se sientan seguros”. Si bien las ventas minoristas físicas han disminuido más del 40 por ciento desde la pandemia, “estamos viendo menos de la mitad de eso ahora en los puntos de venta y, en algunos casos, de un solo dígito”, dijo Karen Fluharty, socia fundadora y estratega en jefe de Strategy + Style Marketing Group.

Para el período de mayo a noviembre, el tráfico en los centros comerciales disminuyó un 34,9 por ciento año tras año, en comparación con una disminución del 52,5 por ciento en los centros interiores, según Placer.

En Grove City Premium Outlets de Pensilvania, junio incluso experimentó un aumento interanual del 9,9 por ciento, dijo Placer.

Los estudios indican alrededor de 215 centros outlet totalmente dedicados en los EE. UU., Según Richard Frolik, vicepresidente ejecutivo de CBRE y miembro fundador de su Value and Outlet Centers Group. Espere nuevos tipos de arrendamiento en estos puntos de venta, al igual que los centros convencionales han contratado inquilinos no convencionales durante años para diversificar y cubrir las vacantes.

En Kansas ‘Legends Outlets Kansas City, Aldi está construyendo una tienda de 20,000 pies cuadrados no lejos de un Sephora en línea que se unió al centro en enero.

También viene la multifamiliar.
Los desarrolladores han presentado planos para un proyecto de ocho pisos y 267 unidades llamado Legends 267 sobre una plataforma de estacionamiento ampliada.

Y la construcción de Outlet Malls Apartments ha sido aprobada para Round Rock Premium Outlets de Texas, mientras que se ha abierto un AC Hotel en Simon’s Sawgrass Mills en el condado de Broward, Florida.

Los apartamentos y otros usos de los puntos de venta no tradicionales “han surgido cada vez más en las conversaciones con los propietarios de los puntos de venta”, dijo Fluharty. El crecimiento de la población que impulsa los planes multifamiliares adicionales se extiende a las áreas que alguna vez fueron remotas donde se ubicaban las propiedades de venta, dice ella.
Otros usos para las vacantes en centros comerciales incluyen centros de servicios para huéspedes, sitios de subastas de venta de propiedades, cocinas fantasma, centros comunitarios y usos industriales en los extremos difíciles de arrendar de los centros más antiguos, dijo.
El nuevo Centro de Servicios para Huéspedes en Vero Beach Outlets de Florida

Los centros de venta al público también han reforzado en los últimos años su alguna vez escasa oferta de comida convencional con cadenas como BJ’s Restaurant & Brewhouse, LongHorn Steakhouse, Blaze Pizza, Shake Shack, The Cheesecake Factory, Outback Steakhouse y restaurantes locales como Waikiki Brewing Company, ahora un Inquilino de Outlets of Maui.

Los puntos de venta se están utilizando más como ubicaciones de cumplimiento de última milla, incluso si las ventas no siempre se acreditan en esas ubicaciones, dijo Frolik. “Se mueven más productos a través de ellos porque también funcionan como importantes centros de devolución, lo que genera más tráfico y genera más ventas en la tienda de los consumidores que realizan más compras mientras devuelven artículos”. Y aunque los canales de comercio electrónico de los inquilinos de los puntos de venta tienden a ser menos sofisticados que los de los minoristas convencionales, están avanzando, especialmente con la ayuda de sus propietarios.

Simon, por ejemplo, está construyendo portales en línea para inquilinos de tiendas en shoppremiumoutlet.com.
Otras innovaciones de la era de COVID 19 incluyen talonarios de cupones VIP virtuales, pago sin contacto y servicios de conserjería de compras virtuales, que se unen a los programas existentes de recolección en la acera y recolección en línea en la tienda.

Desafíos: desarrollo estancado y consolidación de inquilinos
Si bien varios proyectos de construcción de tiendas estaban activos antes de COVID, los desarrolladores y prestamistas los han dejado de lado, dijo Hinkle. “Me sorprendería ver que los centros de descuento se vuelven verticales en al menos los próximos 12 a 18 meses”, dijo.

El trabajo en Tulsa Premium Outlets de 34.000 metros cuadrados de Simon en Jenks, originalmente programado para su finalización en 2021, se detuvo en marzo de 2020.

Tanger Outlets aplazó el trabajo temporalmente en un centro de 280.000 pies cuadrados cerca de Nashville. La compañía señaló en los documentos regulatorios, “No puede haber garantía de que estos posibles proyectos futuros finalmente se desarrollen”.

Otro centro planeado, Los Angeles Premium Outlets de $ 400 millones y 566,000 pies cuadrados, también fue eliminado en 2020 después de que Simon y Macerich demandaron a la ciudad de Carson por supuestamente incumplir promesas de mitigar el antiguo vertedero.

Aunque las ventas en puntos de venta están superando a otros tipos de venta minorista física, aún se ciernen sobre la industria múltiples desafíos, particularmente en los centros que no son A, dijo Fred Meno, presidente y director ejecutivo de servicios de activos de The Woodmont Co., que se ha hecho cargo de tres centros de venta al público durante la pandemia.

Para cuando los puntos de venta en dificultades se entregan a receptores como Woodmont, las mejoras en las propiedades se han detenido. “Ya han pasado por su recesión, por lo que realmente tenemos que tirar del acelerador para sacarlos de la espiral de la muerte”, dijo.

Todos los inquilinos nacionales en los centros de tiendas de Woodmont han solicitado modificaciones de arrendamiento o alivio del alquiler, dijo Meno. Otras complicaciones para los propietarios son las tiendas que cerraron durante el COVID pero no estaban obligados por ley a hacerlo.

Las cláusulas de coarrendatario generalmente requieren una ocupación del 70 al 80 por ciento, y los alquileres más baratos se activan si la ocupación cae por debajo de eso, dijo Meno.

Un centro comercial outlet que Woodmont comenzó a arrendar, Outlets at Corpus Christi Bay en Texas, abrió con solo el 50 por ciento de ocupación en marzo de 2017 y se vendió en una subasta solo 22 meses después a una empresa de Oklahoma. El centro comercial, a unas 15 millas al oeste del centro de Tulsa, “nunca se habría abierto en los viejos tiempos a menos que estuviera alquilado en un 80 por ciento”, dijo Meno. Los planes ahora requieren que aproximadamente la mitad de la propiedad se convierta para uso industrial.

Las ventas minoristas relativamente sólidas no son barómetros precisos de la salud de un centro en estos días, dijo Meno.

Un centro que rinde a $ 350 por pie cuadrado fácilmente puede caer en quiebra si se hubiera financiado con ventas esperadas de $ 500 por pie. “Si vence un préstamo a 10 años, el centro no puede cubrir el servicio de la deuda debido a la reducción de las rentas [relacionadas con COVID]”, dijo Meno. “Esto es lo que circula por toda la industria”. El “martilleo de las ventas de ropa”, la categoría líder de la industria de los outlet antes de que aumentaran las ventas en línea, también ha creado desafíos, dijo Meno.

El universo de los inquilinos de los centros comerciales no se está restringiendo tanto como los centros comerciales tradicionales, pero están saliendo docenas de marcas. Heritage Brands cerrará las 162 tiendas de sus centros comerciales este año, incluidas las tiendas Van Heusen, Arrow e Izod y los vendedores de lencería Warner’s y Olga.

La quiebra en 2020 de Ascena Retail Group, que poseía marcas de tiendas como Ann Taylor, Loft, Lane Bryant y Lou & Gray en una cartera de 1.500 tiendas, podría haber sido peor. La compra de Ascena por 540 millones de dólares por parte de Premium Apparel, afiliada de Sycamore Partners, en diciembre rescató aproximadamente la mitad de esos lugares. Ascena había vendido antes a Catherines y Justice.

Antes de los cierres, Tanger tenía 96 tiendas Ascena, lo que representa el 4,7 por ciento de su alquiler base, dijo.

Además, Retailwinds, matriz de New York & Company Outlet Stores, se declaró en bancarrota del Capítulo 11 en julio y liquidó todas las tiendas debido al COVID-19. También el año pasado, Neiman Marcus cerró todos menos cinco de sus 22 puntos de venta de Last Call en EE. UU.

Qué puntos de venta tienen en su rincón
Pero todavía hay una ventaja considerable. Los centros de venta al por menor son productivos, representan el 1 por ciento del espacio comercial arrendable bruto y representan aproximadamente el 10 por ciento de todas las ventas minoristas, según Frolik.

La demanda de espacios Premium Outlet desocupados por la bancarrota ha sido sorprendentemente rápida, dijo el presidente de Simon, David Simon, en una llamada de ganancias del tercer trimestre el 9 de noviembre. acuerdos emergentes con marcas líderes, “incluidos nombres como Prada, Ferrari, Allbirds y Ugg”, dijo.

A medida que los consumidores se centran en las mejoras para el hogar, inquilinos como RH Outlet, Williams Sonoma Outlet, AmeriDown Family Outlet y los proveedores están viendo “ventas espumosas”, dijo Fluharty. Además, a diferencia de los centros convencionales, los centros comerciales outlet no tienen que hacer frente a grandes almacenes en dificultades de 100.000 pies cuadrados.

En cambio, las cajas grandes de salida cerrada que deben rellenarse tienen 10,000 pies cuadrados o menos, enfatizó.

Los centros outlet también tienden a ser más ágiles para adaptarse a los caprichos de los consumidores, dijo Hinkle, lo que permite a los fabricantes y minoristas probar nuevos productos y educar a los consumidores sobre ellos. “Los OUTLET CENTER, son el negocio original directo del fabricante al consumidor”.

En general, los inquilinos minoristas con contratos de arrendamiento que vencen están gravitando hacia los centros al aire libre en la mayoría de las categorías, dijo el vicepresidente senior de corretaje de The Retail Connection, PJ Kaminer.

La gente se ha acostumbrado a compras más seguras y comodidades relacionadas y continuará deseando esto una vez que se contenga COVID, dijo. “Todas esas personas expuestas a comprar desde la seguridad de sus autos no se irán”.

Los OUTLET CENTER se alinean con dos tendencias principales en el entorno de COVID en estos días: centros al aire libre y compras de valor, dijo Frolik.

Limitan la cantidad de compradores permitidos en las tiendas físicas, “pero en lugar de esperar en un espacio cerrado para ingresar, los compradores pueden hacer cola de manera segura afuera y practicar el distanciamiento social”. Como resultado, agregó, “hemos visto niveles prepandémicos de tráfico peatonal en la mayoría de los centros comerciales. Han demostrado ser muy resistentes”.

Hinkle cree que los centros de venta al por menor “están tan bien posicionados como cualquier establecimiento minorista especializado y serán una parte importante del futuro del comercio minorista”. Meno agregó: “Tienes que ajustar tus miras a los mejores usos para estas propiedades de salida; los fuertes sobrevivirán y se reinventarán a sí mismos”.

Por Steve McLinden

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