Nuevos criterios para diseño de centros comerciales

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Nuevos criterios para diseño de centros comerciales

El ICSC ( Consejo Internacional de Centros Comerciales ), publicó ésta semana un artículo de Rebecca Meiser, en referencia a los nuevos criterios para Diseño de Centros Comerciales.

En Perú los Malls de Comas y Chiclayo que están proceso de finalización todavía no incorporan los conceptos post COVIT que se vienen formulando desde Abril 2020.

También los Malls ya operativos deben actualizar su formato para … “ , los centros que vengan en el futuro deberían implementar tecnología digital para hacer que la experiencia de compra sea más fluida y segura. “…

4 aspectos de diseño imprescindibles …

12 de octubre de 2020
Los centros en los EE. UU. Han promulgado arreglos rápidos de COVID-19, como carriles de recogida y cenas al aire libre en los estacionamientos, pero los desarrolladores, propietarios y juntas de zonificación no pensaban en estos como cambios de diseño permanentes. “Cuando tuvimos estas conversaciones [sobre adaptaciones] en abril, se sintió como un sprint, como, ‘Si aguantamos la respiración el tiempo suficiente, esto va a pasar y luego volveremos a normal ‘”, dijo la vicepresidenta y directora de Field Paoli Architects, Trish Beckman. Ahora, “la industria está reconociendo que esto es un maratón, no un sprint, y hay algunos cambios generales de diseño en los que debemos pensar”.
De hecho, el 34 por ciento de los consumidores no cree que la vida vuelva a la normalidad incluso después de que haya una vacuna disponible, según un informe de septiembre de Big Red Rooster, una firma de experiencia de marca propiedad de JLL. El cincuenta y tres por ciento espera ser distanciamiento social y evitar grupos grandes en esta época el próximo año. Además, el 78 por ciento espera que los minoristas y restaurantes realicen cambios en sus entornos físicos a la luz del coronavirus. “Recibimos muchas preguntas en mayo cuando [los minoristas] comenzaron a reabrir sobre si la gente simplemente se recuperará y volverá a la normalidad”, dijo la vicepresidenta de estrategia y conocimiento de Big Red Rooster, Emily Albright Miller. “Muchos de nuestros datos dicen, ‘No, no lo son’. Los consumidores quieren un cambio porque no se sienten seguros “.
Según JF Finn, director de la firma de arquitectura Gensler, “La oportunidad de transformación y realmente mirar los bienes raíces de manera diferente ha sido el resultado más importante [de COVID-19] en términos de diseño de centros comerciales”.

Áreas comunes

Los consumidores ahora protegen más su espacio personal. “Los consumidores están viendo esta burbuja invisible a su alrededor y son realmente conscientes de [su espacio personal] de una manera que nunca antes lo habían visto”, dijo Miller. “Si no existe la capacidad de proteger ese espacio personal, simplemente no van a ir a esa ubicación minorista”. Por tanto, algunos propietarios de centros comerciales están aumentando la superficie de las áreas comunes.
“Como resultado de esto, es el entorno y las comodidades que brindan los desarrolladores y propietarios de centros comerciales lo que impulsará la asistencia, aumentará la duración de la estadía y hará que la gente se sienta más cómoda”, dijo el propietario y director de Nadel Architecture + Planning, Greg Lyon . Él dice que los centros comerciales deben pensar en el área común como el ancla. “De la forma tradicional en que se diseñaron los centros de venta minorista, tenía su alineación de inquilinos. Luego hiciste algo de arquitectura. Luego decidiste lo que estaba pasando frente a la tienda. Quizás necesite algunos carteles, algunos bancos y algunas mesas. Ahora, en las primeras etapas, realmente debemos considerar cuál será el entorno del área común “.

También aconseja pensar en las comodidades que hacen que las personas se queden afuera, a distancias seguras, como mesas al aire libre para llevar y cenas sentadas, fogatas para grupos pequeños, quioscos al aire libre y actividades al aire libre como parques para perros. También aconseja a los propietarios que piensen en comodidades como árboles, toldos y lámparas de calor para proteger a los clientes que hacen fila del clima. “La gente todavía quiere estar fuera, pero quiere sentirse segura y quiere sentirse cómoda”, explicó Lyon.

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Edificios transpirables

La mejor forma en que los centros pueden proteger a los huéspedes es “sacar el aire viejo y sacar el aire nuevo”, dijo la Dra. Joan Zoltanski, directora de experiencia del paciente en los Hospitales Universitarios de Cleveland.

La mayoría de los centros comerciales dependen de las unidades HVAC para el intercambio de aire. En la primavera, ASHRAE, anteriormente la Sociedad Estadounidense de Ingenieros de Calefacción, Refrigeración y Aire Acondicionado, publicó un documento sobre cómo los propietarios de edificios pueden manejar el riesgo de patógenos de enfermedades infecciosas. Entre las sugerencias estaba la operación de equipos HVAC con aire exterior al 100 por ciento, lo que evita la recirculación. El grupo también sugirió filtros que capturan una mayor cantidad de partículas pequeñas. Los hospitales los han utilizado durante años. “El objetivo es tomar el aire de la habitación, filtrarlo y devolver un aire más limpio”, dijo Zoltanski.

Pero ambos sistemas consumen mucha energía. “Uno de nuestros clientes pasó inmediatamente al 100 por ciento de aire exterior, y tuvieron más fallas de compresores en tres meses que en los dos años combinados que estuvieron abiertos”, dijo Kurt Beres, gerente de proyectos senior de la firma de arquitectura M + A. Los filtros de mayor eficiencia también hacen que los sistemas HVAC trabajen más. “Es como soplar con una pajita”, explicó. “Cuanto más pequeña es la pajita, más difícil es soplar”.

Por lo tanto, los centros del futuro están buscando formas adicionales de eficiencia energética para eliminar los virus, incluida la iluminación UVC y la ionización. “Ambos serán grandes puntos de venta para muchos centros minoristas en el futuro”, dijo Beres. El aire que regresa al HVAC pasa a través de la luz UVC de baja longitud de onda, lo que hace que los virus o las bacterias sean inertes. La ionización, cuando se integra de manera similar en los sistemas HVAC, crea un campo de alto voltaje que genera iones positivos y negativos. Estos iones son atraídos por partículas en el aire como virus, compuestos orgánicos volátiles y polvo. Cuando los iones ‘se agrupan’ sobre las partículas, las desactivan. Global Plasma Solutions, que proporciona sistemas de limpieza de aire, publicó un estudio en junio que encontró que la ionización bipolar de punta de aguja reducía las tensiones superficiales de COVID-19 en un 99,4 por ciento en 30 minutos.

“Mejorar la calidad del aire interior es beneficioso no solo para combatir la pandemia, sino también para las personas en general”, dijo Beres. “Si respiramos un aire más limpio y fresco, estamos más saludables en general. La pandemia nos ha hecho más conscientes de cosas que no siempre vemos. En el futuro, la calidad del aire interior recibirá mucha más atención “.

Edificios sin contacto

Incluso antes de COVID-19, los visitantes de los centros comerciales se estaban acostumbrando a los sistemas sin contacto. “Ahora, todos los días, en todos los ámbitos, el acceso sin contacto a la tecnología es solo una conversación casi universal que tengo”, dijo James Wynn, director de operaciones de la práctica de Lugares Inteligentes de Gensler. Los desarrolladores están hablando de monitores infrarrojos que examinan automáticamente la temperatura corporal y los edificios autónomos que se ejecutan por sí mismos. “Cuando todos salgamos de esto, habrá un gran apetito por que la gente tenga experiencias que se sientan nuevas”, dijo.

Si bien muchos propietarios minoristas no están en una posición financiera para invertir en modificaciones importantes, los centros que vengan en el futuro deberían implementar tecnología digital para hacer que la experiencia de compra sea más fluida y segura. La activación por voz de ascensores y puertas será cada vez más común, predice Finn. Los centros adoptarán tecnología que gestiona las colas y el tráfico peatonal a través de la comunicación con los teléfonos inteligentes de los compradores. Los anuncios digitales, por ejemplo, podrían incentivar a los compradores a dirigirse hacia lugares menos densamente poblados en el centro, cree Wynn. “El objetivo es crear experiencias fluidas que conecten diferentes partes del viaje de un cliente de una manera que se sienta realmente integrada y realmente mágica”, dijo Wynn.

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Uso creativo del espacio

Durante mucho tiempo, explica Beckman, los diseños de los centros comerciales no fueron impulsados por la forma o la arquitectura, sino por los acuerdos de arrendamiento y los requisitos de coarrendamiento. Los cierres de tiendas ancla y grandes ahora liberan a los propietarios de centros comerciales para traer diferentes usos. Los consultorios médicos y de salud ya se están acercando a los centros comerciales en busca de espacio, dice Beckman. “Antes, los arrendamientos de comestibles siempre excluían cualquier tipo de clínica médica porque pensaban que los inquilinos de comestibles sentirían que las unidades médicas ocuparían el estacionamiento, pero en el entorno actual, el cliente de la clínica médica también es el cliente de la tienda”. Esto se alinea con el comportamiento del consumidor impulsado por COVID-19 para permanecer cerca de casa para las excursiones. Miller señaló: “Pasando por lo que hemos pasado, la gente se ha conectado localmente de maneras que muchas personas no han tenido en toda su vida”.

Finn cree que la disolución de estas restricciones de arrendamiento traerá consigo la construcción residencial en estos centros. “Piense en un centro de 120 acres. Eso es un desarrollo sustancial. Si puede crear un vecindario o distrito de uso mixto realmente bueno agregando estos usos diferentes, puede crear mucha vitalidad, así como ingresos ”, dijo Finn.

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Los estacionamientos pueden ser la primera frontera para nuevos desarrollos. “Vemos los estacionamientos como realmente la fruta madura del centro”, dijo Finn. En un momento en que los centros no obtienen tanto flujo de efectivo, el desarrollo del espacio de estacionamiento requiere mucho menos capital e inversión.

Pero los abogados de uso de la tierra advierten que tales cambios de diseño y uso requerirán aprobaciones de zonificación. “Durante el inicio inicial de COVID, los municipios han hecho todo lo posible para adaptarse a las necesidades”, dijo la abogada de uso de suelo de Sills Cummis & Gross, Meryl Gonchar. Puede que no siempre sea así. A medida que los diseñadores y desarrolladores reconsideran los usos permanentes, dijo, “puede haber retrocesos”. La mayoría de las ciudades, agrega, no están pensando de manera proactiva en cambiar las ordenanzas para anticipar lo que se avecina. Ella aconseja a los representantes de los centros comerciales que se acerquen a sus oficiales de zonificación. “Lo que parece sentido común, en el mundo de la zonificación puede ser una aplicación importante”, dijo. “No quieres volar a ciegas”.

Adjunto el link de acceso al artículo en ingles del ICSC… ENJOY

https://bit.ly/3jT83wf

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