30% de tiendas retail cerraron este año

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30% de tiendas retail cerraron este año

Ayer Leslie Passalacqua, comentagba en Gestión : UN 30 % DE TIENDAS DE COMERCIO POR RETAIL CERRARON ESTE AÑO Y NO VOLVERÁN ABRIR.

Primero un par de definiciones:

Fideicomiso de inversión inmobiliaria

(REIT)

Real Estate Investment Trust

Por JAMES CHEN

Revisado por JULIUS MANSA
Actualizado el 30 de junio de 2020

¿Qué es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)?
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una compañía que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos. Siguiendo el modelo de los fondos mutuos, los REIT agrupan el capital de numerosos inversores. Esto hace posible que los inversores individuales obtengan dividendos de las inversiones inmobiliarias, sin tener que comprar, administrar o financiar ninguna propiedad por sí mismos.

CONCLUSIONES CLAVE

1.- Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una empresa que posee, opera o financia propiedades que generan ingresos.
2.- Los REIT generan un flujo de ingresos constante para los inversores, pero ofrecen poca apreciación del capital.
3.-. La mayoría de los REIT cotizan en bolsa como acciones, lo que los hace altamente líquidos (a diferencia de las inversiones inmobiliarias físicas).
4..- Los REIT invierten en la mayoría de los tipos de propiedades inmobiliarias, incluidos edificios de apartamentos, torres de telefonía móvil, centros de datos, hoteles, instalaciones médicas, oficinas, centros comerciales y almacenes…

Nota : Pennsylvania Real Estate Investment Trust ( PREIT ).

Un REIT de Mall en dificultades
puede haberse salvado de la bancarrota.

La mayoría de los prestamistas de PREIT han acordado
un plan de reestructuración de deuda extrajudicial que ganaría tiempo para que el REIT se recupere de la pandemia de COVID-19.

Los propietarios de centros comerciales ya se sentían presionados por cambiar los hábitos de compra de los consumidores antes de la pandemia de COVID-19. La pandemia magnificó sus problemas , obligando a muchos centros comerciales a cerrar durante meses, diezmando el tráfico hacia las propiedades reabiertas y llevando a numerosos minoristas a cerrar permanentemente las tiendas más débiles o incluso declararse en quiebra.

En agosto, CBL & Associates Properties dijo que tenía la intención de declararse en quiebra para evitar el colapso. Por el contrario, el miércoles, Pennsylvania Real Estate Investment Trust ( NYSE: PEI ) anunció un acuerdo de reestructuración con sus prestamistas que debería permitirle evitar la quiebra: ganar tiempo para que la administración cambie el negocio.

El negocio de PREIT está sufriendo

El año pasado, los ingresos operativos netos de PREIT en la misma tienda disminuyeron un 2.5% debido a las quiebras de varios inquilinos clave, incluidos Forever 21, Charlotte Russe, Gymboree y Payless Shoe Source.

A partir de 2020, la administración proyectó que el NOI de la misma tienda aumentaría de 0.5% a 1.5%, con una disminución de un dígito medio en el primer trimestre, pero una fuerte mejora secuencial a partir de entonces debido a las comparaciones año tras año fáciles y las nuevas aperturas de inquilinos.

La pandemia cambió ese plan.

El NOI de las mismas tiendas cayó un 9,6% en el primer trimestre y se desplomó un 36,6% en el segundo trimestre. Las disminuciones fueron causadas principalmente por los impactos únicos de las quiebras de los inquilinos, las reducciones de alquiler y el porcentaje de alquiler perdido para las tiendas que estaban cerradas.

Sin embargo, los cierres de tiendas relacionados con la quiebra y las modificaciones al arrendamiento también generarán impactos negativos más duraderos en los ingresos de PREIT.

PREIT ya estaba en riesgo de violar sus convenios de deuda a partir de 2020.

La pandemia hizo imposible que el REIT del centro comercial cumpliera los convenios razonables a corto plazo y también puede haber retrasado algunas ventas de activos con las que la administración contaba para apuntalar el balance. . Eso puso a PREIT en riesgo de quiebra si no podía acordar un plan de reestructuración con sus prestamistas.

Una oportunidad para evitar la quiebra

El miércoles por la tarde, PREIT anunció que los prestamistas que poseían más del 80% de su deuda no garantizada habían acordado los términos de un acuerdo de apoyo a la reestructuración diseñado para mantener a la empresa fuera de la quiebra.

Según la RSA, los préstamos a plazo consolidados y la línea de crédito renovable de PREIT, que tenían un saldo de $ 919 millones al 30 de junio, se canjearían por una nueva deuda de primer y segundo derecho respaldada por la mayoría de los activos libres del REIT. El saldo total del principal seguirá siendo el mismo, y se espera que aproximadamente $ 600 millones sean deuda de primer gravamen y el resto sea deuda de segundo gravamen. PREIT también obtendría acceso a una nueva línea de crédito renovable de primer gravamen de $ 150 millones para refinanciar una línea de crédito puente de $ 30 millones y proporcionar fondos para completar las remodelaciones en curso y reemplazar a los inquilinos que han cerrado.

Los nuevos préstamos tendrían convenios muy flexibles, lo que ayudaría a PREIT a mantenerse en cumplimiento a pesar de lo que probablemente serán resultados débiles durante el próximo año más o menos. Toda la nueva deuda vencería en dos años, con una opción de extensión de un año. Para proteger a los prestamistas, PREIT no podrá pagar dividendos en efectivo a menos que sea necesario para mantener su estado de REIT, y la mayoría de las ganancias de la venta de activos tendrían que usarse para pagar la deuda de primer gravamen.

Hay una gran advertencia. Las modificaciones de préstamos descritas en la RSA solo pueden entrar en vigencia si PREIT obtiene el consentimiento del 100% de sus prestamistas bancarios. Está bien encaminado hacia ese objetivo, pero si no puede obtener rápidamente el consentimiento de los que se resisten, tendrá que solicitar el Capítulo 11 después de todo. Sin embargo, incluso entonces, sería una quiebra preempaquetada que podría resolverse antes de fin de año. Es importante destacar que, y a diferencia de la mayoría de las quiebras, las acciones ordinarias y preferentes de PREIT permanecerían intactas y no serían canceladas.

Enfócate en lo que importa

El RSA no marca el final de las dificultades de PREIT. Solo compra dos o tres años para que el REIT lleve a cabo su plan de negocios prepandémico y reemplace a los inquilinos que han cerrado este año.

Específicamente, PREIT se está acercando al final de un agresivo plan de remodelación para actualizar muchos de sus centros comerciales. Se han reanudado las aperturas de nuevos inquilinos desde que sus centros comerciales reabrieron esta primavera y verano, pero la actividad de arrendamiento ha sido lenta debido a la pandemia. PREIT necesita encontrar inquilinos para el espacio restante en sus proyectos de reurbanización, además de cubrir otras vacantes en sus propiedades.

Además, PREIT ha firmado contratos por un valor de casi $ 130 millones para vender parcelas de tierra en numerosas propiedades que serían adecuadas para apartamentos u hoteles. Necesita obtener derechos para los proyectos multifamiliares y hoteleros propuestos para poder completar esas ventas, generando el efectivo que tanto necesita para pagar la deuda.

Es muy poco probable que las acciones de PREIT se recuperen a los niveles de hace unos años, antes de que el llamado apocalipsis minorista comenzara a pesar sobre sus resultados.

Además, la alta carga de deuda del REIT significa que, en última instancia, las acciones podrían resultar inútiles.

Aun así, si la gerencia puede ejecutar su plan de negocios con éxito durante los próximos años, es probable que las acciones de PREIT aumenten significativamente desde su precio actual de acciones de un centavo.
… En el Perú la Industria del Retail está comenzando, tenemos comerciantes tratando de evolucionar a Retailers; éstas crisis exige evolucionar o morir.
… Hay que cambiar el modelo de negocio y formato de tiendas.
… El Retail 4.0 de Kotler como primera guía.

https://www.linkedin.com/posts/leslie-passalacqua-576aba54_lima-per%C3%BA-gestion-191020-sabemos-la-realidad-activity-6724448457509154816-v72Y

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